Bir bilenle yola çıkmak, hedefe güvenle ulaşmanın en iyi yoludur
Gayrimenkul yatırımlarınızda danışmanlık hizmeti almak için, +30 yıl tecrübeli bir İnşaat Mühendisine veya tecrübeli bir SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanına veya kendisi de gayrimenkul yatırımcısı olan birine danışmak iyi olabilir. Veya en iyisi bize danışın… biz hepsiyiz!
Hakkımızda
EMLAK YATIRIMDANIŞMANI
Türk Dil Kurumu sözlüğünde; Emlak: 1.isim> Ev, arsa, bahçe vb. taşınamayan mal ve mülklerin ortak adı; gayrimenkul. Yatırım: 1. isim> Yatırmak işi. 2. isim, ekonomi> Parayı, gelir getirici, taşınır veya taşınmaz bir mala yatırma. Danışman: isim> alanında uzman kimse; müşavir, olarak tanımlanmıştır. Emlak yatırım danışmanı gerekçeleri ortaya koymak şartı ile emlak yatırımının risk/fırsat, avantaj/dezavantajlarını ortaya koyan, hizmet alıcısına iyi niyetle rehberlik eden uzman kişidir. Emlak yatırım danışmanlığı hizmetleri, gayrimenkule yatırım yapmakla ilgilenen bireylere ve işletmelere özel rehberlik sunar. Bu hizmetler ispatlanabilir uzmanlığa sahip geniş bilgi ve tecrübeye sahip emlak profesyonelleri tarafından verilir. Hizmetlerimiz gayrimenkul yatırmaları için her konuda ve uçtan ucadır. Piyasa araştırmasından tapu tesciline kadar olan tüm aşamalarda gerekli rehberlik ve danışmanlık hizmetlerini veriyoruz.
YATIRIMAMAÇLI HİZMETLERİMİZ
• Taleplerin belirlenmesi • Taleplere en uygun mülklerin tespiti • Uygun mülklerin fiziki incelemeleri • Kısa listenin oluşturulması • Kısa listenin detaylı araştırma ve incelemesi o Risk ve fırsatların belirlenmesi o Avantaj ve dezavantajların tespiti o Endeksa Otomatik Gayrimenkul Değerlemeleri ile fiyat talep tutarlılığının çapraz kontrolü • Uygun olan mülkün Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketine, gayrimenkul değerlemesinin yaptırılması • Değerleme raporunun irdelenmesi varsa risklerin tekrar tespiti • Satınalma kararı verilen mülkün pazarlık aşamasında tam destek • Tapu sicil işlemleri rehberliği • Satın almanın tamamlanması
Alıcı için EMLAK YATIRIM DANIŞMANLIK Hizmetlerimiz
Kısa listenin oluşturulması; fiziki teftişten geçen mülklerden 2/3 alternatifli kısa liste oluşturulur
Kısa listenin detaylı araştırma ve incelemesi; en önemli ve kritik safhası olan bu aşamada Emlak yatırım danışmanı mülkün Risk ve fırsatlarını, Avantaj ve dezavantajların tespit eder. Detaylı şekilde hizmet alıcısına izah eder. Seçimini yapan hizmet alıcısı bu aşamada daha detaylı danışmanlık, açıklama, tespit, muayene, hizmeti isteyebilir
Uygun olan mülkün Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketine, gayrimenkul değerlemesinin yaptırılması; mülkün yasal durumunun tespit edilmesi, varsa hak ve menfaatlerinde sınırlamalar, mülkün Belediyedeki dosyasının inceletilmesi, Tapu Sicil Müdürlüğündeki incelemelerin yapılması için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlardan birine Gayrimenkul değerleme yaptırılır. Bu aşamada hizmet alıcısı, Gayrimenkul Değerleme Şirketinden; ayrıca piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi, yeniden yapım maliyeti analizi, piyasa değeri analizi, yasal değer analizi, gelecekteki değer tahmini gibi ilave hizmetleri talep edebilir.
Değerleme raporunun irdelenmesi varsa ilave risklerin ve fırsatların tekrar tespiti, Gelen rapor bir kez daha irdelenir, risk ve fırsatlarını, avantaj ve dezavantajları bir kez daha analiz edilir, raporun içeriği anlaşılır bir şekilde izah edilir. Uygunluk yoksa hizmet alıcının isteğine göre ilk aşamaya dönülür veya hizmet sonlandırılır. Bir problem görülmezse satınalma aşamasına geçilir
Satınalma kararı verilen mülkün pazarlık aşamasında aktif destek, gerçek bir satınalma kararı oluştuktan sonra pazarlık stratejisi belirlenir. Arzu edilirse bu aşamada Emlakçı ve/veya mal sahibi ile pazarlık ve anlaşma aşamasında etkin destek verilir. Pazarlıkta, emlak yatırım danışmanın bulunması pazarlık gücünüzü artıracaktır.
Tapu sicil işlemleri rehberliği, tapu işlemleri Tapu Müdürlüğünde yapılır. Gururla söylemek gerekirse devlet tarafından yapılan tapu sicil kayıt işlemleri yüksek güvenirliktedir. Mükemmel bir doğrulukta, satış işlemi mal sahibi ve alıcı arasında gerçekleşir. Sadece alıcı, satıcı ve tapu sicil memurunun bulunduğu, kamera kayıtlı özel odada atılan imzalarda içeriye bir başkası alınmaz. Ancak imza aşamasına kadar randevu, evrakların hazırlanması, harçların ödenmesi ve benzeri aşamalarında rehberlik hizmeti veriyoruz.
Satın almanın tamamlanması ve yorgunluk kahvesinin içilmesi sırasında “Sevdiklerinizle beraber yeni yuvanızda sağlıklı, mutlu, kazançlı bir hayat geçirmenizi dileriz.” Bir sonraki gayrimenkul yatırımınızda görüşmek ile hayırlı olsun… : )
Hizmet alıcısı istediği zaman tüm bu hizmetlerinin bir kısmını veya tamamını alabilir, istediği zaman sonlandırabilir.
Taleplerin belirlenmesi;
hizmet alıcısının mülkle ilgili talepleri detaylı şekilde alınır, muhit ve demografik talepleri detaylı şekilde tespit edilir. Finansal bütçe sınırları tespit edilir.
Taleplere en uygun mülklerin tespiti;
satışa sunulmuş tüm gayrimenkuller tespit edilir, kriterlere uygun şekilde süzülür ve uzun liste oluşturulur. Onay alır bir sonraki aşamaya geçer. Onay verilemezse bir önceki aşamaya geri dönülür
Uygun mülklerin fiziki incelemeleri;
uzun listede bulunan mülklerin fiziki durumları incelenir. Tümü gezilir görülür, uygunluğu görünenlerin fiziki teftiş ve muayeneleri yapılır. Mal sahibi/emlakçı fiyat taleplerinin tutarlılığı endeksa e-değerlemeleriyle çapraz kontrol edilir. Bu aşamada profesyonel Emlak Müfettişliği hizmeti verilir. Emlak müfettişliği ile ilgili detaylar için emlakmufettisi.com sitesini inceleyebilirsiniz
Kısa listenin oluşturulması;
fiziki teftişten geçen mülklerden 2-3 alternatifli kısa liste oluşturulur
Kısa listenin detaylı araştırma ve incelemesi;
en önemli ve kritik safhası olan bu aşamada Emlak yatırım danışmanı mülkün Risk ve fırsatlarını, Avantaj ve dezavantajların tespit eder. Detaylı şekilde hizmet alıcısına izah eder. Seçimini yapan hizmet alıcısı bu aşamada daha detaylı danışmanlık, açıklama, tespit, muayene, hizmeti isteyebilir
Endeksa e-değerleme • Yapay zekâ ile e-değerleme / endeksa platinum • Değer ve demografi analizi • Zaman serisi analizi • 15000 m yarıçap analizi • Bölge raporu (pdf/xls) • Veri listeleri • Parsel seviyesi sıcaklık haritaları • Resmi duyurular (imar, encümen kararı) • E-ticaret ve tüketim alışkanlığı verileri • Ticari potansiyel analizi katmanı • Yaya trafiği ve detaylı katmanlar • Yatırım analizi • Hizmet alanı (catchment) analizi • Rekabet analizi • Sektörel bölge raporu
Arsa bilgileri • Pafta, Ada, Parsel, Tapu Alanı, Nitelik, Mevkii, Zemin Tip • toplam arsa alanı, Koordinat Listesi, Kenar uzunlukları • Küresel koordinatlar, PD, KML, Geo Json, Shape formatlı • Ulusal Adres Veri Tabanı; UAVT kodu • Toplam Arsa • Arsa payı • İmar durumu • İmar hakkı • Dönüşüm hakkı • Kat karşılığı daire payı
Standart Teftiş • Emlak denetimi • Malzeme kontrolü • Marka kontrolü • Alan ölçüm
Güvenlik • Tapu şerhler sınırlayıcı haklar tespiti (Şifahen) • Komşu, Kapıcı vb. istihbarat desteği • Türkiye Deprem Tehlike Haritaları Verileri • Diri faylara uzaklık • Maden tetkik arama Genel Müdürlüğü Verileri • Jeolojik katmanlar • Jeoloji formasyon • Heyelan • Dirifay • Faylar
İsteğe bağlı hizmetler • İsteğe bağlı Satınalma ve pazarlık stratejisi desteği • İsteğe bağlı vekelaten satınalma desteği • Belediye rayiç bedel tespiti (Şifahen)
Uygun olan mülkün Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketine, gayrimenkul değerlemesinin yaptırılması;
mülkün yasal durumunun tespit edilmesi, varsa hak ve menfaatlerinde sınırlamalar, mülkün Belediyedeki dosyasının inceletilmesi, Tapu Sicil Müdürlüğündeki incelemelerin yapılması için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlardan birine Gayrimenkul değerleme yaptırılır. Bu aşamada hizmet alıcısı, Gayrimenkul Değerleme Şirketinden; ayrıca piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi, yeniden yapım maliyeti analizi, piyasa değeri analizi, yasal değer analizi, gelecekteki değer tahmini gibi ilave hizmetleri talep edebilir.
Değerleme raporunun irdelenmesi varsa ilave risklerin ve fırsatların tekrar tespiti,
Gelen rapor bir kez daha irdelenir, risk ve fırsatlarını, avantaj ve dezavantajları bir kez daha analiz edilir, raporun içeriği anlaşılır bir şekilde izah edilir. Uygunluk yoksa hizmet alıcının isteğine göre ilk aşamaya dönülür veya hizmet sonlandırılır. Bir problem görülmezse satınalma aşamasına geçilir
Satınalma kararı verilen mülkün pazarlık aşamasında aktif destek;
gerçek bir satınalma kararı oluştuktan sonra pazarlık stratejisi belirlenir. Arzu edilirse bu aşamada Emlakçı ve/veya mal sahibi ile pazarlık ve anlaşma aşamasında etkin destek verilir. Pazarlıkta, emlak yatırım danışmanın bulunması pazarlık gücünüzü artıracaktır.
Tapu sicil işlemleri rehberliği
tapu işlemleri Tapu Müdürlüğünde yapılır. Gururla söylemek gerekirse devlet tarafından yapılan tapu sicil kayıt işlemleri yüksek güvenirliktedir. Mükemmel bir doğrulukta, satış işlemi mal sahibi ve alıcı arasında gerçekleşir. Sadece alıcı, satıcı ve tapu sicil memurunun bulunduğu, kamera kayıtlı özel odada atılan imzalarda içeriye bir başkası alınmaz. Ancak imza aşamasına kadar randevu, evrakların hazırlanması, harçların ödenmesi ve benzeri aşamalarında rehberlik hizmeti veriyoruz.
Satın almanın tamamlanması ve yorgunluk kahvesinin içilmesi sırasında “Sevdiklerinizle beraber yeni yuvanızda sağlıklı, mutlu, kazançlı bir hayat geçirmenizi dileriz.”
Bir sonraki gayrimenkul yatırımınızda görüşmek ile hayırlı olsun… : )
Hizmet alıcısı istediği zaman tüm bu hizmetlerinin bir kısmını veya tamamını alabilir, istediği zaman sonlandırabilir.
GİZLİLİK
Hizmet alıcısının kişisel bilgileri 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında tarafımızca korunmaktır. Gizlilik kanuni bir zorunluluk olmasından öte yatırımcının alım yapacağı ana kadar pazarlık gücünü elinde tutabilmesi için çok önemlidir. Emlak Yatırım Danışmanı, sizin adınıza ön pazarlıkları yaparak fiyatlar üzerindeki köpüğü kaldırıp, daha belirgin bilgilerle karar verme şansınızı artırabilir. Dilediğiniz an gizlilik hakkınızı kaldırabilirsiniz.
STRATEJİK AKTİF DESTEK
Emlakçı veya satıcı kişilik profilleri ve motivasyonları çok farklılık gösterebilir. Bu durum alıcı için belirsizliği artırabilir. Emlak Yatırım Danışmanı farklı yöntem ve stratejileri takip ederek ile sizin için daha kârlı ve güvenli bir ortam hazırlar.
ÖN PAZARLIK / SON PAZARLIK
Genel geçer durumda pazarda mülkler liste fiyatları ile satışa sunulmuştur. Gerek emlakçı gerekse mal sahibi pazarlık için belirli miktarda pazarlık payını fiyatlara eklemiştir. Emlak yatırım danışmanı çeşitli pazarlık tekniklerini kullanarak sizin adınıza ön pazarlıkları yaparak işinizi kolaylaştırabilir. Alıcının son pazarlıkta, emlak yatırım danışmanının stratejik aktif desteği eli daha güçlüdür, alıcı kendi menfaatine daha uygun karlı bir satınalma gerçekleştirebilir.
KAOS ve STRES
Emlak alım işi doğası itibariyle kaotik ve stresli bir süreçtir. Satıcı evi iyi ve kötü yönleriyle muhtemelen çok biliyordur ve en yüksek fiyattan satmak ister. Varsa aracıda evi hızlıca ve en yüksek fiyattan satıp en yüksek oranlı komisyonunu almak ister. İlanlarda pazarlama amacıyla gayrimenkulün çoğunlukla en iyi özellikleri ön plana çıkarılır. Satıcı tarafından olumsuzluklar bilinse de bilmese de ilk anda veya hiçbir zaman vurgulanmaz.
Alıcı ise bütçesine göre en iyisini en iyi fiyata almak ister.
Maalesef bu gerçeklikte şartlar alıcının aleyhine bir atmosfer oluşturabilir. Alıcı tek başınadır ve işi gerçekten çok zordur Böyle bir varsayımda vaziyetin gerçekliği gri bir alanda kalmış olabilir ki bu durum alıcı açısından pekte iyi olmayan sonuçlar doğurabilir. Bir ömür boyu binbir zorlukla biriktirilmiş milyonlarca lira pekte uygun olmayan satınalma için harcanmış olabilir.
Hâlbuki evi alacak olan kişi en iyi mülkü almak ister. Onca parayı kazanmış ve biriktirmiş alıcı elbette zeki ve yeteneklidir. Zira öyle olmasaydı o kadar parayı da biriktirmiş olamazdı. Ancak normal şartlarda çoğunlukla alıcı tek başınadır, alım satım işinin tüm zorluğu ve riski ona yüklenmiştir. Bu risk ve stres altında ona yardımcı olacak tek bir kişi vardır. Emlak Yatırım Danışmanı!
HEDEF
Tüm yatırımların doğal amacı kar elde etmektir. Oturum amaçlı yatırımlar ve Kira (pasif gelir) amaçlı yatırımların nitelikleri farklıdır. Ancak ortak hedef bütçeye uygun, getirileri en yüksek, götürüleri en düşük gayrimenkule yatırım yapmaktır. Bu çok bilinmeyenli denklem çözümünde Emlak Yatırım danışmanları hizmetinizdedir.
Satıcı için EMLAK YATIRIM DANIŞMANLIK Hizmetlerimiz
Gayrimenkul yatımları çoğunlukla uzun vadeli yatırımlardır ancak belirli bir anda elden çıkarmak gerekebilir. Alımda olduğu gibi kârlı bir satış içinde yapılması gerekenler vardır ve bunlar alımda yapılması gerekenlerden farklıdır. • Satış metodunun ve stratejisinin belirlenmesi • Fiyatın belirlenmesi Endeksa yapay zeka ile değer tespiti • Emlakçının veya Emlakçıların seçilmesi ve yönetilmesi • Pazarlama faaliyetlerinin ve yer gösterim işlerinin yönetilmesi • Ön pazarlıkların yapılması • Nitelikli alıcının belirlenmesi • Son pazarlığın yapılması • Tapu sicil işlemleri rehberliği • Satışın tamamlanması
Satış metodunun ve stratejisinin belirlenmesi; sahibinden veya emlakçı vasıtası ile satışa bu aşamada karar verilir. Her ikisinin de sağladığı kolaylıklar ve zorluklar vardır. Zorlukların karı, kolaylıkların maliyeti vardır. Bunlar irdelenir mal sahibi tarafından metoduna karar verilir. Satış hızı, nakde ihtiyaç, piyasaların genel görünümü, olası iktisadi gelişmelere göre satış için ayrıca strateji belirlenir.
Fiyatın belirlenmesi; bir gayrimenkulün hangi fiyattan satılacağı, kârın maksimizasyonu azaltılmış vergi yükü dâhil çıkış stratejileri bu aşamada belirlenir. Listeleme fiyatı, Ön pazarlık fiyatı, son pazarlık fiyatı hem TL varlık cinsinden hem de Döviz varlık cinsinden olası enflasyon değişimleri de dikkate alınarak belirlenir. Doğru belirlenmiş fiyatın satış hızını etkilediği unutulmamalıdır.
Emlakçının veya Emlakçıların seçilmesi ve yönetilmesi; aracı vasıtası ile satışa karar verilir ise hangi emlakçı ve emlakçılar ile çalışılacağına bu aşamada karar verilir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre ülkemizde 60.000 emlak ofisinde 150.000 civarında emlak danışmanı faaliyet gösteriyor, bunun 25.000’i franchise veren markalara bağlı emlak ofislerinde bulunuyor. Her işte olduğu gibi emlakçılık işinin ustaları ve acemileri var. Bu noktada, konusunda bilgi birikimi yüksek, tecrübeli, bölgesine hâkim, ticari ahlakı yüksek, basiretli ve dürüst bir emlakçı seçmek çok önemlidir. Nitelikli emlak danışmanı seçiminde rehberlik etmekten mutlu oluyoruz.
Pazarlama faaliyetlerinin ve yer gösterim işlerinin yönetilmesi; birden fazla Emlak danışmanı ile çalışıldığında emlak danışmanlarına pazarlama için gerekli donelerini sağlamak, yer göstermeleri organize etmek, konusunda destek veriyoruz.
Ön pazarlıkların yapılması; doğal olarak alıcılar piyasa araştırması yaparken listelenmiş fiyatlar üzerinden ıskontolar, listelenmemiş diğer özellikleri hakkında detaylı bilgi talep ediyorlar. Bu hizmetin nitelikli olarak verilmesi karlı ve hızlı bir satışı sağlıyor.
Nitelikli alıcının belirlenmesi ve Son pazarlığın yapılması; Mal sahibin belirlediği şartlara uygun alıcı bulunduğunda, son pazarlık ve el sıkışma alış satış akdini gerçekleştirmek için gerekli desteği sağlıyoruz.
Tapu sicil işlemleri rehberliği, tapu işlemleri Tapu Müdürlüğünde yapılır. Gururla söylemek gerekirse devlet tarafından yapılan tapu sicil kayıt işlemleri yüksek güvenirliktedir. Mükemmel bir doğrulukta, satış işlemi mal sahibi ve alıcı arasında gerçekleşir. Sadece alıcı, satıcı ve tapu sicil memurunun bulunduğu, kamera kayıtlı özel odada atılan imzalarda içeriye bir başkası alınmaz. Ancak imza aşamasına kadar randevu, evrakların hazırlanması, harçların ödenmesi ve benzeri aşamalarında rehberlik hizmeti veriyoruz. Satış işleminin tamamlanması ve yorgunluk kahvesinin içilmesi sırasında “sağlıklı, mutlu, kazançlı bir hayat geçirmenizi dileriz.”
Bir sonraki gayrimenkul yatırımınızda görüşmek dileği ile hayırlı olsun… : ) Hizmet alıcısı istediği zaman tüm bu hizmetlerinin bir kısmını veya tamamını alabilir, istediği zaman sonlandırabilir.
ÖN PAZARLIK / SON PAZARLIK
Genel geçer durumda pazarda mülkler liste fiyatları ile satışa sunulmuştur. Gerek emlakçı gerekse mal sahibi pazarlık için belirli miktarda pazarlık payını fiyatlara eklemiştir. Emlak yatırım danışmanı çeşitli pazarlık tekniklerini kullanarak sizin adınıza ön pazarlıkları yaparak işinizi kolaylaştırabilir. Alıcının son pazarlıkta, emlak yatırım danışmanının stratejik aktif desteği eli daha güçlüdür, alıcı kendi menfaatine daha uygun karlı bir satınalma gerçekleştirebilir.
KAOS ve STRES
Emlak satış işi doğası itibariyle kaotik ve stresli bir süreçtir. Alıcı piyasayı muhtemelen çok biliyordur ve en düşük fiyattan satın almak ister. Varsa aracıda evi hızlıca ve en yüksek fiyattan satıp en yüksek oranlı komisyonunu almak ister. Alıcı bu kaotik ortamda “ayağınıza geldim, fırsatı kaçırmayın ( FOMO: fear of missing out ), sattın sattın, satmadın işin zor” duygusu ile baskı kurar.
Satıcıda hızlı ve kârlı bir fiyattan satmak ister. Satıcı için kâr ve alıcıyı kaybetme korkusu ile hareket etmek satıcı için pekte iyi olmayan sonuçlar doğurabilir. Konu olan mülkü zamanında satın almış mal sahibi elbette zeki ve yeteneklidir. Zira öyle olmasaydı o mülkün sahibi de olamazdı. İşte böyle kaotik ve stresli ortamda mal sahibine destek olabilecek tek bir kişi vardır. Emlak Yatırım Danışmanı!
HEDEF
Hızlı, güvenilir ve en yüksek fiyattan kârlı bir şekilde satışa rehberlik etmektir. Sadece “Satış Amaçlı Emlak Yatırım Danışmanlık Hizmet Alıcısının” (sizin) yüksek menfaatleri önemsenir. Bu çok bilinmeyenli denklem çözümünde Emlak Yatırım Danışmanları hizmetinizdedir.
RİSK ve FIRSATLAR
Tüm yatırım faaliyetlerinin ortak amacı kar etmek ve menfaat sağlamaktır. Ancak riski de vardır: yatırım faaliyetlerinden zararda edilebilir ve menfaat kaybı da yaşanabilir. Tüm yatırım araçlarının, gayrimenkul, döviz, hisse senetleri, vadeli mevduat, tahvil, bono altın gümüş, bakır, kripto varlıkların; fiyatları ve birbirlerine göre rasyoları değişkendir. Tüm dünyada çok sevilen herkesin gözü üzerinde olan altının bile 6 ay sonraki fiyatını kesin olarak bilebilmek mümkün değildir. Ancak altın yatırım uzmanlarının “gerekçeli risk/fırsat, analizleri” vardır.
Gayrimenkulde yatırım yapılabilir bir varlıktır. Fiyatının değişimine etki eden sayısız faktör vardır. Ev için değer değişimine etki eden birkaç örnek vermek gerekirse; arsa maliyeti, inşaat maliyeti, para politikaları, parasal genişleme, parasal sıkılaşma, tapu siciline işlenmiş sınırlayıcı haklar, şerhler, faiz, enflasyon, diğer varlık sınıflarındaki fiyat değişiklikleri, deprem, savaş, heyelan, jeopolitik durum, makro iktisadi kararlar, sosyo ekonomik değişimler, evlenme boşanma, genç ve yaşlı nüfus oranları, demografik değişiklik, göç dalgası, yenileme, kentsel dönüşüm, çevresel değişiklikler, bayındırlık politikaları, seçim, siyasi belirsizlik, Deglobalizasyon politikaları, arz, talep, imar değişiklikleri, çevresel faktörler ve hatta 2025’in popüler belirsizliği Donald Trump’ın ağzından çıkacak bir söz bile emlak fiyatlarını yukarı ve aşağı yönlü değiştirebilir. Bu değişkenler nedeni ile emlak yatırımınızdan kâr da, zarar da edebilirsiniz.
Bu karmaşık veri yumağında Emlak yatırım danışmanı size yatırım yapacağınız yer için riskleri ve fırsatları gerekçeleri ile sunarak rehberlik eder. Emlak yatırım danışmanlığı kapsamındaki bilgilendirmelerimiz al-sat-tut tavsiyesi içermez. Menfi ya da müspet karar verici tek kişi yatırımcının kendisidir. Öngörülemeyen durumların zarar etme riski taşıdığı göz ardı edilmemelidir. Emlak yatırım danışmanlarının her şeyi mükemmel doğrulukta bildiği, her ne olursa olsun kesin doğrulukta analiz yapabildiği doğru değildir. Ancak varsayımlarını destekleyecek gerekçeleri ortaya koyarak iyi niyetle hizmet alıcısına rehberlik ederler. Pandemi nadir bir risktir. Birkaç uzman haricinde kimse öngöremedi. Ancak gerçekleşti ve sarsıcı sonuçları hepimiz için çok ağırdı. Ancak pandemide düşük faizle alınan çok ucuz konutlardan yüksek kar elde edildi. 11 ili aynı anda etkileyen Hatay ve Kahramanmaraş depremi nadir bir risktir. Birkaç uzman haricinde kimse öngöremedi. Ancak gerçekleşti ve sarsıcı sonuçları hepimiz için çok çok ağırdı. O bölgedeki sağlam konutların fiyatları çok yüksek değerlere ulaştı. Yaşamın kendisi risktir. Her canlı doğduğu andan itibaren ölüm riski taşır! Gayrimenkul yatırımlarının risk ve fırsatlar sunduğu, tüm bireylere uygun olmayabileceği asla unutulmamalıdır!
Neden Biz?
Neden yatırım yaparken bizimle çalışmayı tercih etmelisiniz?
+30 yıl
İnşaat Mühendisi
Yıldız Teknik Üniversitesi / 1994
+8 yıl
SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
+8 yıl
Sorumlu Emlak Danışmanı
Lisanslı Seviye 5 Sorumlu Emlak danışmanı lisans sahibidir.
+60 m
Emlak Yatırımcısı
Kendisi de emlak yatırımcısıdır. Şahsına ait ispatlanabilir mütevazı bir menkul ve gayrimenkul portföyü sahibidir.
Danışmalık hizmetlerimizi, ofisimizde sıcak kahvenizi yudumlarken alabileceğiniz gibi, görüntülü görüşme veya İstanbul için konu gayrimenkulün olduğu yerde almayı da tercih edebilirsiniz. Size en iyi deneyimi sunmak için hizmetinizdeyiz
Emlak yatırım danışmanlık ücretleri kişiye, müşteriye, firmaya, duruma göre değişiklik göstermez. Bu nedenle fiyatlarımız şeffaf bir şekilde internet sayfamızda yayınlanmıştır.
*Günlük danışmanlık en fazla 8 saat ile sınırlıdır. **Haftalık danışmanlık en fazla 6 gün ile sınılırdır. ***Aylık danışmanlık en fazla 24 gün ile sınılır. Günlük danışmanlık en fazla 8 saat ile sınılırdır.
Gayrimenkul, dünyanın en büyük varlık sınıfını oluşturur. Toplam piyasa değeri bakımından sırasıyla ikinci ve üçüncü sırada yer alan tahvillerden ve hisse senetlerinden çok daha büyüktür. Gayrimenkul yatırımı, kâr veya uzun vadeli zenginlik elde etmek için gayrimenkul satın almayı, sahip olmayı, yönetmeyi, kiralamayı veya satmayı içerir. Kiralama konu olduğunda pasif gelir elde etmem mümkün olabilir. Bir gayrimenkul yatırımcısı veya girişimcisi gayrimenkul işlemlerine aktif veya pasif olarak katılabilir. Buna karşılık, gayrimenkul geliştirme mülkleri inşa etmeye, iyileştirmeye veya yenilemeye odaklanır. Gayrimenkul yatırımının birincil amacı, stratejik karar alma ve piyasa analizi yoluyla değeri artırmak veya kâr elde etmektir. Yatırımcılar arsa ev ticari mülk ve benzerlerini, her bir türün kendine özgü bir yatırım stratejisi gerektirdiği için, mülk türlerini belirleyerek analiz eder. Değerleme, gayrimenkul yatırımlarını değerlendirmede kritik bir faktördür, çünkü bir mülkün gerçek değerini belirler, yatırımcılara satın alma, satış, finansman ve risk yönetiminde rehberlik eder. Doğru değerleme, yatırımcıların varlıklar için fazla ödeme yapmaktan kaçınmasına, getirileri en üst düzeye çıkarmasına ve finansal riski en aza indirmesine yardımcı olur. Ayrıca, uygun değerleme, kredi verenler kredi miktarlarını ve faiz oranlarını belirlemek için değerlemeleri kullandığından, finansmanı güvence altına almada önemli bir rol oynar. Finansman, yatırımı finanse etmek için borç /öz sermaye oranına güvendiğinden gayrimenkul yatırımı için temeldir. Sermayedar, bir gayrimenkul yatırımındaki finansman kaynaklarını temsil eder, kredi verenler sabit faiz geliri karşılığında daha düşük risk alırken, öz sermaye yatırımcıları bir mülkün yukarı yönlü potansiyeline katılmak için daha büyük risk alırlar. Bir gayrimenkul yatırımının başarısı, piyasa koşulları, mülk yönetimi, finansal yapılandırma ve risk değerlendirmesi gibi faktörlere bağlıdır. İşlem döngüsünü, değerleme tekniklerini ve sermaye yığınını anlamak, yatırımcıların bilinçli kararlar almasını ve farklı mülk türleri arasında yatırım getirilerini optimize etmesini sağlar. Gayrimenkul yatırımı yaşam döngüsü Gayrimenkul yatırımı, bir gayrimenkul yatırımını tanımlama, edinme (satınalma), işletme ve yönetme (Kiraya verme, bakım, vergi) ve elden çıkarmada yer alan temel aşamaları özetleyen yapılandırılmış bir anlaşma döngüsünü takip eder. Gayrimenkul yatırımlarının türleri Emlak tipleri, yatırımcıların yatırımları hakkında ne düşündüklerini belirler. Gayrimenkul tipleri, konut emlak ve ticari emlak olarak ayrılabilir. Konut Emlak’ındaki bazı emlak tipleri arasında apartman dairesi, müstakil evler, dubleksler, tripleksler, mobil evler ve benzerleri bulunur. Ticari emlak tipleri arasında ofis, dükkân, mağaza, fabrika atölye otel, pansiyon ve benzeri emlak tipleri bulunur. Ekili tarla, dikili bahçeler, zeytinlikler ve benzerleri gelir getirdiği için ticari emlak sınıfındadır. Gayrimenkul değerlemesi Bireysel mülkler kendilerine özgüdür ve doğrudan birbirinin yerine geçemez, bu da yatırımların değerlendirilmesini daha az kesin hale getirir. Diğer yatırımların aksine, gayrimenkul belirli bir konumda sabittir ve değerinin çoğunu bu konumdan alır. Konut gayrimenkulünde, bir mahallenin algılanan güvenliği ve yakındaki hizmet veya olanakların sayısı bir mülkün değerini artırabilir. Bu nedenle, bir bölgedeki ekonomik ve sosyal durum genellikle gayrimenkulünün değerini belirlemede önemli bir faktördür. Gayrimenkul yatırımcıları satın almadan önce mülklerin değerini belirlemek için çeşitli gayrimenkul değerleme teknikleri kullanırlar. Bu aşamada alıcı, Gayrimenkul Değerleme Şirketinden; ayrıca piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi, yeniden yapım maliyeti analizi, piyasa değeri analizi, yasal değer analizi, gelecekteki değer tahmini gibi ilave hizmetleri talep edebilir.
Gayrimenkulü değerlendirmenin yaygın bir yöntemi, net işletme gelirinin sermaye oranına bölünmesidir. Ticari gayrimenkulde, teminat değerlemesi üç temel yöntem kullanılarak yapılır: gelir yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve emsal karşılaştırma yaklaşımı, her biri bir mülkün değerine erişmek için bir yöntem sağlar. Gelir yaklaşımı, piyasa kiralarını değerlendirerek ve ardından net işletme geliri elde etmek için tipik işletme giderlerini çıkararak bir mülkün üretebileceği potansiyel geliri tahmin eder. Bölgedeki mülklere erişerek piyasa değeri oranını belirlemek, kapitalizasyon oranı formülü aracılığıyla değeri belirlemeye yardımcı olur: net işletme geliri/mülk değeri = kapitalizasyon oranı. Bu formülün tersine çevrilmesi, şu formülü kullanarak mülkün değerini belirleyebilir: mülk değeri = net işletme geliri/kapitalizasyon oranı. Maliyet yaklaşımı, şu formülü kullanarak varlığın kendisini yeniden inşa etmenin veya değiştirmenin maliyetini belirler: mülk değeri = (yeni inşa maliyeti−amortisman)+arazi değeri. Bu yaklaşım, bir alıcının benzerini inşa etmenin maliyetinden daha fazlasını bir mülk için ödemeyeceği ilkesine dayanmaktadır. Emsal karşılaştırma yaklaşımı (ayrıca satış karşılaştırma yaklaşımı olarak da bilinir), genellikle ayni pazardaki karşılaştırılabilir veya “emsal” olarak adlandırılan benzer mülklerin son satış fiyatlarını analiz ederek bir mülkün değerini belirleyen bir yöntemdir. Bu, bir alıcının bir mülk için karşılaştırılabilir bir ikame için ödeyeceğinden daha fazla ödemeyeceğini varsayar. Ülkemizde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Sermaye Piyasası Kurulu gayrimenkul değerleme konusunda otoritedir ve yasal olarak regüle eder. Finansman Gayrimenkul varlıkları genellikle pahalıdır ve yatırımcılar genellikle bir mülkün satın alma bedelinin tamamını nakit olarak ödemezler. Genellikle, satın alma bedelinin büyük bir kısmı, mülkün kendisi tarafından teminatlandırılan bir ipotek kredisi gibi bir tür finansal araç veya borç kullanılarak finanse edilir. Borçla finanse edilen satın alma bedeli tutarına kaldıraç denir. Yatırımcının nakit veya diğer varlık transferleri yoluyla kendi sermayesiyle finanse ettiği tutara öz sermaye denir. Kaldıraç/toplam takdir edilen değer oranı, bir yatırımcının bir mülkün satın alınmasını finanse etmek için kaldıraç kullanarak aldığı riskin matematiksel bir ölçüsüdür. Yatırımcılar genellikle öz sermaye gereksinimlerini azaltmaya ve kaldıraçlarını artırmaya çalışırlar, böylece yatırım getirileri en üst düzeye çıkarılır. Kaldıraçlı işlemler genel ekonomik dalgalanmalar da yatırımcıya ekstra yük oluşturur. Buda birçok riski beraberinde getirir. AL-SAT (Satın al, yenile ve yeniden sat) Bir başka yatırım türü yıpranmış mülkü satın almayla başlayıp, gerekli bakım onarım ve tadilatları yaptıktan sonra kar ekleyerek satma işidir. Ülkemizde de yaygın bir ticari faaliyet olan AL-SATÇILIK tercih edilen bir başka yatırım uygulamasıdır. Emlak yatırım danışmanının Görevleri Nelerdir? Emlak yatırım danışmanlığı hizmetleri, gayrimenkule yatırım yapmak isteyen bireylere ve işletmelere uzman bilgilendirmesi sağlar. Bu hizmetler, müşterilerin yatırım fırsatlarını belirlemesine yardımcı olmaktan başlar, finansman, piyasa eğilimleri ve mülk yönetimi konusunda rehberlik sağlamaya kadar çeşitli görevleri içerebilir Gayrimenkul Değerleme Şirketleri; potansiyel yatırım fırsat ve risklerini belirlemek için; gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi, yeniden yapım maliyeti analizi, piyasa değeri analizi, yasal değer analizi, gelecekteki değer tahmin, arz ve talep dengesi ve yatırımı etkileyebilecek diğer faktörler dâhil olmak üzere mevcut piyasa koşullarını ve eğilimlerini belirleme konusunda hizmet verebilir. Emlak yatırım danışmanlığı hizmetleri, gayrimenkule yatırım yapmakla ilgilenen bireylere ve işletmelere özel rehberlik sunar. Bu hizmetler emlak piyasasında geniş bilgi ve deneyime sahip emlak profesyonelleri tarafından sağlanır. Bir gayrimenkul yatırım danışmanının amacı, hizmet verdiği kişilerin finansal amaç ve hedefleriyle uyumlu, bilinçli yatırım kararları almalarına yardımcı olacak bilgileri sunmak, risk/fırsat, avantaj/dezavantajları ortaya koymaktır. Gayrimenkul yatırım danışmanları, bir gayrimenkulün ne zaman satılacağı, kârın maksimizasyonu azaltılmış vergi yükü dâhil çıkış stratejileri konusunda bilgilendirmelerde bulunabilir. Oldukça geniş bir yelpazede sunulan hizmetler, kişilerin taleplerine göre şekillendirilir.
Sonuç Emlak yatırım danışmanları farklı türdeki müşterilere çeşitli hizmetler sunar. Ancak, hangi işte olurlarsa olsunlar, yatırımcılar nihayetinde istedikleri yatırım getirisini elde edeceklerinden emin olmak için bir emlak yatırım danışmanı tutarlar.
